1、如何判断别墅品质
选别墅首看五要素
依山傍水、推窗见景、私家庭院、独门独户……翻开别墅楼盘广告，开发商已为你勾画出一幅幅家住别墅的美好画面。透过这些美丽的词藻，你如何判断出别墅品质的高下？
按照目前国外通行的理论，好别墅应当具备以下五要素：溪流、运动、阳光、树木和风景。
所谓溪流，倒并非要求别墅都得有江有河，而是指别墅要靠水景方能让整个小区灵动起来。运动的含义是指别墅楼盘内应有一定的运动场所和运动设施。不过，对于运动，倒并非运动设施越齐全越好，在别墅区内的运动设施的建设，能随时唤起人们的运动欲望的，方是此中高手。阳光则要求别墅有较好的朝向，室内户型设计合理，阳光充足。树木则是指别墅区内不单有草坪，还应绿树成荫，小区有一个绿色的“肺”。而风景自然是指别墅区内拥有相当不错的景观，建筑与地块、地形、地貌协调，区内一年常绿、四季有花。
如果一套别墅以上五要素能够面面俱到，这样的别墅品质自然毋庸置疑。但几乎可以肯定，满足了以上五要素，且五个要素均出类拔萃的别墅，其价格自然不菲。因此，如果你钱包中的“子弹”并非十分充足，在选别墅时，不妨因你的喜好而有所侧重，好水者可选邻水而居，爱山者则考虑依山而建。
2、从指标看别墅
绿化率、容积率、占地面积、户型套数、物管……在别墅的一个个令人眼花缭乱的指标中，什么最能反映别墅的品质？
容积率。锦绣山庄老总王双庆认为，尽管各种指标都能在不同程度上反映别墅的状况，但容积率却是其中最重要的指标。容积率直接反映的是楼盘的建筑密度，在别墅楼盘中，它还影响着每个业主私家庭院的大小、享有绿化面积的多寡、环境是否幽静、户型是否私密。据了解，目前重庆顶级别墅的容积率在0.５至0.６之间，每户可享绿地近一亩，次级别墅的容积率也不到1。
在公寓楼中经常被忽视的总户数这一指标，选别墅时可千万要注意。对别墅而言，户数过多就意味着人员太杂，业主们所追求的物以类聚、人以群分则不可能实现。当然，总户数太少也不好，这样的小区一来太冷清，不利于邻里交往，二来物管成本也太高。
据了解，一个优秀的别墅小区，最佳的户数应在300户左右，这样的小区人员一般不会太杂，小区内也不会缺乏人气，物管成本也相对合理。
谁来为你当“管家”？物管收费标准如何？也是选别墅的大事。一般来说，好物管是别墅增值、保值的保证，好的别墅小区应当请有经验的物管公司来为你管家。如果一个别墅楼盘的物管公司名不见经传，收费又相当“优惠”，对这样的别墅则一定要多个心眼，买了它也许后患无穷。别墅是件“晚礼服”
别墅，是房地产开发中风险最大，利润也最高的项目，这已是被业内公认的事实。开发商的高利润对购房者而言，意味着别墅的高附加值。
有人说，如果把公寓比作男人的西服，别墅则绝对是女人的晚礼服。
正如男人的西服，再怎么变也仅是扣子的多少，开叉位置的不同，公寓的变化，总也不可能翻出二室、三室、四室加客厅餐厅的格局。别墅则不然，如同女人的晚礼服花样可以无穷翻新，别墅在建筑外观、户型功能的设计上都可以有无数个样板。
因此，购房者在选别墅时也遇到了女人们在选衣服时遇到的同一个问题：高附加值的别墅，如何避免因很快过时而贬值？
有经验者认为，解决这一问题，还得套用女士们在选晚礼服的经验。
一件晚礼服怎样才不会过时？有经验的女士们会很快告诉你应线条简洁、大方、颜色忌大红大紫，以低胸、露背等经典样式为宜。
同理，选别墅也应选择外观颜色相对中性，户型大方、功能多忠实于居住本身。在风格上，若崇尚现代时尚，则应相对简洁大方，若追求怀旧古风，则不妨选择一些经典的别墅设计。
当然，拒绝时尚也并非摒弃现代科技为我们提供的新产品。在别墅古朴、大方的外表之下，其内核应是集采目前建筑业中最先进、最成熟的科技成果，以提高居住者的生活质量。这正如一件经典的晚礼服，现代女士们所选用的绝对是最新最好的面料。
3、别墅买卖中的18个不可不知
交易前：开好证明，明确协议 卖方
（1）、房产证证明:这个表明房产证是交易中心开出的，真实、有效。
（2）、身份证明:就是说你的身份证不是伪造的，而且要与房产证上的名字一致，这样你才有权利出售这栋别墅。
（3）、如果出售的别墅带有租赁合同，那么你还要让你的房客写一个放弃优先购买权的证明书。已婚人士出售别墅还需要配偶的同意出售证明。
买方
（4）、身份证明书是必不可少的。
（5）、如果需要贷款则还要从所在单位开出收入证明。
（6）、根据06年出台的一系列政策，外籍人士在购买前还要出示该房屋为在上海购买的第一套居所以及在华居住、工作满一年的证明。
买卖双方
（7）、双方做一个别墅产权的调查以表明房屋买卖的真实、合法性。
（8）、签定协议，协议主要包括明确双方在交易过程中所产生的费用由谁支付；物业费、水、电、煤等费用如何结算和交付；别墅内原有的家具的品牌、数量以及家具如何处理；买方如何付款，几天到帐以及到帐几天后可以拥有房屋的使用权等都要在协议中明确的规定，这样就可以在后期的交易中避免许多不必要的麻烦，使交易简单化。
交易中：算好税费是关键
（9）、要支付2.5元/平方米的交易手续费，这个费用只计算别墅的建筑面积不包括花园以及不计入建筑面积的部分，例如层高不足2.8 米的地下室等。
（10）、房价0.05% 的合同印刷费和总价0.15% 的公证费。
（11）、200元的交易登记费，约500元的配图费，5元的权证印花税以及房价3% 的契税，此外李先生还要支出房价3% 的地价税。
卖方
（12）、2.5 元/ 平方米的交易手续费房价0.05%的合同印刷费和总价0.15% 的公证费。
（13）、如果别墅购买后未满5年就进行了交易，需要支出按售房收入减去购房价款后的差额的5% 的差额税。
（14）、卖房子自然少不了个人所得税的交纳，这笔费用按照售房收入额去购房价款和合理费用后的余额的20% 支付。
（15）、还有房价5%的综合税也需要卖方交纳。
（16）、另一个要卖方交纳的税费是2005年6月1日才新开始征收的土地增值税，该税的具体征收办法为：别墅超过5 年转让的，根据税务部门审核结果，属于自住房产，免征个人所得税；3年至5年转让的则减半征收；3 年内转让则全额征收别墅增值部分的个人所得税。如果卖方在内3-5年，则减半征收土地增值税，如果5 年以后才转让，在确定该别墅是自住性质之后，就可以不用缴纳土地增值税了。
交易后：做好交接工作
（17）、与卖方一起去将电话、水、电、煤等做更名以免以后产生纠纷。
（18）、去别墅小区的物业管理公司做个登记，表明这套别墅已经是你的拉，今后所有和别墅相关的事务以后都要对你负责。
1、如何判断别墅品质
选别墅首看五要素
依山傍水、推窗见景、私家庭院、独门独户……翻开别墅楼盘广告，开发商已为你勾画出一幅幅家住别墅的美好画面。透过这些美丽的词藻，你如何判断出别墅品质的高下？
按照目前国外通行的理论，好别墅应当具备以下五要素：溪流、运动、阳光、树木和风景。
所谓溪流，倒并非要求别墅都得有江有河，而是指别墅要靠水景方能让整个小区灵动起来。运动的含义是指别墅楼盘内应有一定的运动场所和运动设施。不过，对于运动，倒并非运动设施越齐全越好，在别墅区内的运动设施的建设，能随时唤起人们的运动欲望的，方是此中高手。阳光则要求别墅有较好的朝向，室内户型设计合理，阳光充足。树木则是指别墅区内不单有草坪，还应绿树成荫，小区有一个绿色的“肺”。而风景自然是指别墅区内拥有相当不错的景观，建筑与地块、地形、地貌协调，区内一年常绿、四季有花。
如果一套别墅以上五要素能够面面俱到，这样的别墅品质自然毋庸置疑。但几乎可以肯定，满足了以上五要素，且五个要素均出类拔萃的别墅，其价格自然不菲。因此，如果你钱包中的“子弹”并非十分充足，在选别墅时，不妨因你的喜好而有所侧重，好水者可选邻水而居，爱山者则考虑依山而建。
2、从指标看别墅
绿化率、容积率、占地面积、户型套数、物管……在别墅的一个个令人眼花缭乱的指标中，什么最能反映别墅的品质？
容积率。锦绣山庄老总王双庆认为，尽管各种指标都能在不同程度上反映别墅的状况，但容积率却是其中最重要的指标。容积率直接反映的是楼盘的建筑密度，在别墅楼盘中，它还影响着每个业主私家庭院的大小、享有绿化面积的多寡、环境是否幽静、户型是否私密。据了解，目前重庆顶级别墅的容积率在0.５至0.６之间，每户可享绿地近一亩，次级别墅的容积率也不到1。
在公寓楼中经常被忽视的总户数这一指标，选别墅时可千万要注意。对别墅而言，户数过多就意味着人员太杂，业主们所追求的物以类聚、人以群分则不可能实现。当然，总户数太少也不好，这样的小区一来太冷清，不利于邻里交往，二来物管成本也太高。
据了解，一个优秀的别墅小区，最佳的户数应在300户左右，这样的小区人员一般不会太杂，小区内也不会缺乏人气，物管成本也相对合理。
谁来为你当“管家”？物管收费标准如何？也是选别墅的大事。一般来说，好物管是别墅增值、保值的保证，好的别墅小区应当请有经验的物管公司来为你管家。如果一个别墅楼盘的物管公司名不见经传，收费又相当“优惠”，对这样的别墅则一定要多个心眼，买了它也许后患无穷。别墅是件“晚礼服”
别墅，是房地产开发中风险最大，利润也最高的项目，这已是被业内公认的事实。开发商的高利润对购房者而言，意味着别墅的高附加值。
有人说，如果把公寓比作男人的西服，别墅则绝对是女人的晚礼服。
正如男人的西服，再怎么变也仅是扣子的多少，开叉位置的不同，公寓的变化，总也不可能翻出二室、三室、四室加客厅餐厅的格局。别墅则不然，如同女人的晚礼服花样可以无穷翻新，别墅在建筑外观、户型功能的设计上都可以有无数个样板。
因此，购房者在选别墅时也遇到了女人们在选衣服时遇到的同一个问题：高附加值的别墅，如何避免因很快过时而贬值？
有经验者认为，解决这一问题，还得套用女士们在选晚礼服的经验。
一件晚礼服怎样才不会过时？有经验的女士们会很快告诉你应线条简洁、大方、颜色忌大红大紫，以低胸、露背等经典样式为宜。
同理，选别墅也应选择外观颜色相对中性，户型大方、功能多忠实于居住本身。在风格上，若崇尚现代时尚，则应相对简洁大方，若追求怀旧古风，则不妨选择一些经典的别墅设计。
当然，拒绝时尚也并非摒弃现代科技为我们提供的新产品。在别墅古朴、大方的外表之下，其内核应是集采目前建筑业中最先进、最成熟的科技成果，以提高居住者的生活质量。这正如一件经典的晚礼服，现代女士们所选用的绝对是最新最好的面料。
3、别墅买卖中的18个不可不知
交易前：开好证明，明确协议 卖方
（1）、房产证证明:这个表明房产证是交易中心开出的，真实、有效。
（2）、身份证明:就是说你的身份证不是伪造的，而且要与房产证上的名字一致，这样你才有权利出售这栋别墅。
（3）、如果出售的别墅带有租赁合同，那么你还要让你的房客写一个放弃优先购买权的证明书。已婚人士出售别墅还需要配偶的同意出售证明。
买方
（4）、身份证明书是必不可少的。
（5）、如果需要贷款则还要从所在单位开出收入证明。
（6）、根据06年出台的一系列政策，外籍人士在购买前还要出示该房屋为在上海购买的第一套居所以及在华居住、工作满一年的证明。
买卖双方
（7）、双方做一个别墅产权的调查以表明房屋买卖的真实、合法性。
（8）、签定协议，协议主要包括明确双方在交易过程中所产生的费用由谁支付；物业费、水、电、煤等费用如何结算和交付；别墅内原有的家具的品牌、数量以及家具如何处理；买方如何付款，几天到帐以及到帐几天后可以拥有房屋的使用权等都要在协议中明确的规定，这样就可以在后期的交易中避免许多不必要的麻烦，使交易简单化。
交易中：算好税费是关键
买方
（9）、要支付2.5元/平方米的交易手续费，这个费用只计算别墅的建筑面积不包括花园以及不计入建筑面积的部分，例如层高不足2.8 米的地下室等。
（10）、房价0.05% 的合同印刷费和总价0.15% 的公证费。
（11）、200元的交易登记费，约500元的配图费，5元的权证印花税以及房价3% 的契税，此外李先生还要支出房价3% 的地价税。
卖方
（12）、2.5 元/ 平方米的交易手续费房价0.05%的合同印刷费和总价0.15% 的公证费。
（13）、如果别墅购买后未满5年就进行了交易，需要支出按售房收入减去购房价款后的差额的5% 的差额税。
（14）、卖房子自然少不了个人所得税的交纳，这笔费用按照售房收入额去购房价款和合理费用后的余额的20% 支付。
（15）、还有房价5%的综合税也需要卖方交纳。
（16）、另一个要卖方交纳的税费是2005年6月1日才新开始征收的土地增值税，该税的具体征收办法为：别墅超过5 年转让的，根据税务部门审核结果，属于自住房产，免征个人所得税；3年至5年转让的则减半征收；3 年内转让则全额征收别墅增值部分的个人所得税。如果卖方在内3-5年，则减半征收土地增值税，如果5 年以后才转让，在确定该别墅是自住性质之后，就可以不用缴纳土地增值税了。
交易后：做好交接工作
买方
（17）、与卖方一起去将电话、水、电、煤等做更名以免以后产生纠纷。
（18）、去别墅小区的物业管理公司做个登记，表明这套别墅已经是你的拉，今后所有和别墅相关的事务以后都要对你负责。