最近很多人在咨询房产纠纷问题，买房子时除了要观察房屋质量、户型面积、价钱等，更要细心留意卖房人是否符合卖房要求，所签订的房屋买卖合同是否具有法律效力，否则，购房者一不小心就会遭遇房财两空的境地。房屋买卖合同的无效，是房产纠纷中比较常见的问题，卖房者能够精心布局合同陷阱，购房者就要炼出火眼金睛看破一切不合法行为。
一、房产与土地分离出卖
我国的土地只有使用权，没有买卖权，而房屋是建筑在土地上，二者不可分离，房屋的权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别出卖，或者出卖房屋时只转让房屋权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。如果遇到这种情况，可以起诉到法院，要求卖方退赔。
二、产权未登记过户
购房者只有与卖房者一同到房屋所在地的房管部门办理好登记过户，所交易的房子属于购房者，没有过户登记，房屋买卖合同不能生效，没有法律效力。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
三、产权主体有问题
只有房屋的权人才能出卖该房屋，其他人无权对该房屋进行出卖，其买卖行为无效。如果房屋的产权为多人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
四、侵犯优先购买权
房屋产权为多人时，在同等条件下，共有人有优先购买权。如果出卖的房屋正在出租，房主须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。如果出现侵权行为，有优先购买权的人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
五、价格欺诈，隐瞒房屋质量问题
如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，购房者可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
六、非法转让
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：
(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；(2)司法机关和机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)依法收回土地使用权的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)未依法登记领取权属证书的；(7)法律、法规规定禁止转让的其他情形。
七、其他方式签订的无效合同
(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。(2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。(3)以欺诈签订的房屋买卖合同。(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。(5)乘人之危签订的经济合同。(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
最近很多人在咨询房产纠纷问题，买房子时除了要观察房屋质量、户型面积、价钱等，更要细心留意卖房人是否符合卖房要求，所签订的房屋买卖合同是否具有法律效力，否则，购房者一不小心就会遭遇房财两空的境地。房屋买卖合同的无效，是房产纠纷中比较常见的问题，卖房者能够精心布局合同陷阱，购房者就要炼出火眼金睛看破一切不合法行为。
一、房产与土地分离出卖
我国的土地只有使用权，没有买卖权，而房屋是建筑在土地上，二者不可分离，房屋的权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别出卖，或者出卖房屋时只转让房屋权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。如果遇到这种情况，可以起诉到法院，要求卖方退赔。
二、产权未登记过户
购房者只有与卖房者一同到房屋所在地的房管部门办理好登记过户，所交易的房子属于购房者，没有过户登记，房屋买卖合同不能生效，没有法律效力。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
三、产权主体有问题
只有房屋的权人才能出卖该房屋，其他人无权对该房屋进行出卖，其买卖行为无效。如果房屋的产权为多人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
四、侵犯优先购买权
房屋产权为多人时，在同等条件下，共有人有优先购买权。如果出卖的房屋正在出租，房主须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。如果出现侵权行为，有优先购买权的人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
五、价格欺诈，隐瞒房屋质量问题
如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，购房者可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
六、非法转让
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：
(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；(2)司法机关和机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)依法收回土地使用权的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)未依法登记领取权属证书的；(7)法律、法规规定禁止转让的其他情形。
七、其他方式签订的无效合同
(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。(2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。(3)以欺诈签订的房屋买卖合同。(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。(5)乘人之危签订的经济合同。(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。